Per chi richiedere un mutuo fondiario

Cosa si deve valutare nella scelta di un mutuo

1. La chiarezza del contratto
2. Il tasso
3. Le spese accessorie
4. I tempi di istruttoria
5. Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto

E' necessario inoltre conoscere

1. Le modalità di erogazione
2. La detraibilità fiscale
3. L'importo dell'ipoteca
4. Le modalità di cancellazione dell'ipoteca
5. Le garanzie supplementari richieste dalla banca

Focus su ....

1. La rinegoziazione
2. Le clausole vessatorie
3. I consulenti e gli intermediari

La chiarezza del contratto

Spesso i contratti di mutuo sono di difficile comprensione. Questo in parte è dovuto alla necessità di utilizzare termini tecnici insostituibili. E' consigliabile avere in anticipo il testo del contratto e, soprattutto, delle "condizioni generali" proposte dalla banca.

Se si incontrano difficoltà nella comprensione e se le risposte date dai funzionari non sono soddisfacenti ci si può rivolgere al nostro studio, che darà le spiegazioni del caso anche prima della stipulazione del mutuo.

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Il tasso

E' generalmente l'elemento principale o esclusivo nella valutazione di un mutuo. E' invece importante approfondire altri fattori, qui sotto elencati, prima di effettuare la scelta, in quanto è opportuno valutare il peso complessivo che le rate del mutuo avranno sul bilancio familiare.
E' necessario pertanto informarsi sulla differenza tra tasso fisso e tasso indicizzato, poiché ad esempio un tassso variabile oggi conveniente puo' diventare oneroso in poco tempo. Inoltre, nella formazione della rata mensile, al tasso di interesse si aggiungono altre spese che è necessario conoscere per tempo.

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Le spese accessorie

E' opportuno esaminare con attenzione e comparare le tasse sul mutuo, le spese di perizia e di istruttoria, le assicurazioni con le quali la banca si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell'immobile o morte del mutuatario. E' bene inoltre informarsi preventivamente sulle spese notarili che, per diverse ragioni, possono variare a parità di somma mutuata.

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I tempi di istruttoria

Quando ci si è impegnati a comperare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. E' bene informarsi preventivamente con la banca per conoscere i tempi necessari per l'istruttoria.

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Il tasso di mora per ritardato pagamento. Chiarezza del contratto

Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nelle condizioni di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente anche questa eventualità per evitare che circostanze sfavorevoli e impreviste producano pericolosi effetti a catena.

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E' necessario inoltre conoscere...

Le modalita' di erogazione

Poiché l'ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive nell'apposito ufficio, e ciò può esser fatto solo dopo la stipula del mutuo, spesso la banca trattiene la somma mutuata sino a quando la pratica sia stata espletata, il che significa dover aspettare due o tre settimane prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito. Nel caso di una compravendita immobiliare il venditore dovrà di conseguenza attendere alcuni giorni per essere pagato.

Bisogna informarsi presso la banca e presso il nostro studio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Sarà compito nostro proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

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La detraibilita' fiscale

La legge prevede la detraibiltà fiscale di una parte degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati per mutui ipotecari stipulati per l'acquisto di immobili e/o per interventi di recupero edilizio. Questa possibilità di abbattimento dell'onere fiscale va dunque eventualmente esaminata con attenzione.

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L'importo dell'ipoteca

L'ipoteca è la garanzia che consente alla banca di recuperare forzatamente il proprio credito quando il debitore non paga. Al debito principale (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi stabiliti per il mutuo, quelli per il ritardo, le spese della procedura per la vendita all'asta della casa. Per questa ragione l'ipoteca viene iscritta per un importo molto superiore a quello del mutuo.

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La modalita' di cancellazione dell'ipoteca

Il mutuo si estingue con il pagamento dell'ultima rata. L'ipoteca che lo garantisce, invece, rimane formalmente in vita sino a quando siano trascorsi vent'anni dalla sua costituzione, in pratica da quando il mutuo è stato concesso. Per i mutui di durata inferiore ai vent'anni, perciò, vi è un periodo di tempo in cui l'ipoteca esiste anche se non ha più alcuna utilità.
Ai sensi del d. l. 7/2007 convertito in legge 40/2007 l'ipoteca nascente dal mutuo viene cancellata dalla banca senza alcuna spesa per il mutuatario.

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Le garanzie supplementari richieste dalla banca

Nel concedere un mutuo la banca deve valutare non solo il valore della casa offerta in garanzia, ma anche la capacità del debitore di pagare le rate del mutuo. Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio). Questa prassi bancaria è corretta purché siano determinati i limiti di importo e la durata della fideiussione.

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